因欠物业费天津一小区不让业主回家！律师这样说

  近来，家住天津市静海区团泊镇中骏云景台的市民申先生经过津云《消费新调查》栏目反映，因为欠缴物业费，在回家时门禁体系提示“您已欠物业费，体系将在2025-12-30中止通行权限，请及时交纳！”申先生表明：“物业欠费原因有许多，约束门禁是不是违法的？作为业主，莫非还不能正常回家了吗？”

  申先生遇到的问题并非个例。实在的日子中，业主以为物业服务不到位，不缴费天然理由足够；另一方面，因为物业费收缴份额太低，物业公司难以支撑日常开支维系物业公司工作，两边堕入“公说公有理、婆说婆有理”的僵局。近年来，围绕在业主与物业公司之间的“恩怨情仇”层出不穷，物业收费和服务不对等的问题成为困扰业主的日子痛点。

  《消费新调查》栏目上线以来，收到“物业费争议”的相关投诉近百件。中心争议背面，是业主根本权益与物业催缴权力的鸿沟划定问题。关于申先生反映的问题：物业公司经过约束门禁阻止业主正常进出的行为是否合理？

  广东华商（天津）律师事务所律师李婷婷表明，物业公司经过约束门禁体系阻止业主正常进出小区的行为，不合理也不合法。

  《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规则：“物业服务人不得采纳中止供电、供水、供热、供燃气等办法催交物业费”。

  尽管法令并未直接提及门禁体系，但在司法实践中，约束门禁一般也会被认定为不妥催缴手法。此外，《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规则：“业主对建筑物内的住所、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一起办理的权力。”门禁体系归于小区共有设备，业主作为小区成员，有权自在进出。约束门禁实质上是侵犯了业主的自在通行和寓居的权力，这是对业主根本物权的损害。

  而物业费是物业服务合同的对价，欠费归于合同纠纷。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规则：物业服务人催交物业费应经过催告、洽谈或诉讼等合法办法，不得采纳强制手法。

  李婷婷律师向记者介绍说，假如物业公司以为业主欠费，应优先经过书面催缴、洽谈或司法程序处理，而非运用技能办法钳制。假如业主遇到物业公司强行约束门禁，业主可向主管部分投诉或提申述讼，要求中止损害并补偿丢失。

  从《消费新调查》栏目收到的留言来看，关于大部分未及时交纳物业费的业主来说，“物业服务不到位”是我们“拒缴”的根本原因之一。

  业主在以为物业服务不合格时，也应理性维权，避免以盲目拒交物业费的办法导致违约。”李婷婷律师表明，“首先应及时保存物业服务不到位的依据，如相片、视频、书面记载等，先与物业公司做交流，要求整改，也可经过业主委员会进行和谐。若无效，还能够向行政主任部分进行投诉，要求对物业公司做监督办理。也可向人民法院提申述讼，以物业公司未履行合同责任为由，向法院申述要求其履行合同相关责任或补偿相应的丢失。”

  业主与物业服务人之间的对立时有发生，易复发、难化解，除法令层面的专业解读，学界也从权力平衡与社区管理的视点给出了深度考虑。华南师范大学法学院教授于群表明，物业合同的建立具有公共性，而每位业主独自进行付费的行为表现的则是个别性。

  因而，在保证业主理性行使抗辩权的一起，有必要对相关权力的行使设置必要的根底条件，避免个别乱用抗辩权侵损公共利益的状况，如一般、细微的物管服务瑕疵在未构成根本性违约的状况下，业主不得以此为由回绝付出物业费。物业服务企业也要留意，应加强与业主之间的交流交流，及时了解业主定见、主张，改善工作办法和服务办法，进步业主服务满意度。

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